Kwestie związane z najmem lokali mieszkalnych reguluje kodeks cywilny, który definiuje umowę najmu jako zobowiązanie wynajmującego do oddania najemcy rzeczy (w tym przypadku lokalu mieszkalnego) do używania przez czas określony (lub nieokreślony), w zamian za opłacanie umówionego czynszu. Pomimo, że kodeks cywilny nie reguluje formy umowy, dla właściwego zabezpieczenia interesów obu stron (wynajmującego i najemcy), umowa powinna być sporządzona w formie pisemnej, w dwóch egzemplarzach.
Jakie elementy powinna zawierać umowa najmu lokalu mieszkalnego?
Każda umowa najmu lokalu mieszkalnego powinna zawierać niezbędne informacje dotyczące danych personalnych obu stron, przedmiotu najmu (lokalu mieszkalnego) oraz podstawowych warunków takich jak czas trwania umowy, wysokość i termin płatności czynszu. Oto najważniejsze elementy, które powinny się znaleźć w treści umowy:
- Miejsce i data zawarcia umowy.
- Określenie stron umowy. Umowa powinna zawierać dane jednoznacznie identyfikujące wynajmującego (właściciel lub dysponent lokalu) i najemcę (osoba najmująca lokal od wynajmującego) poprzez wskazanie imienia i nazwiska, numeru PESEL oraz serii i numeru dowodu osobistego.
- Opis lokalu mieszkalnego. W tym miejscu umowy należy przedstawić stan mieszkania oddawanego w najem, jego powierzchnię użytkową (zgodną z wpisem do ksiąg wieczystych) oraz liczbę i rodzaj pomieszczeń. Jeżeli do mieszkania przynależy piwnica to warunki korzystania z niej przez najemcę powinny być określone w odrębnym paragrafie umowy. Wynajem lokalu mieszkalnego obejmuje zazwyczaj nie tylko samą nieruchomość, ale także i wyposażenie znajdujące się na jej stanie. Dlatego przed oddaniem mieszkania pod wynajem warto zrobić dokładne oględziny i protokół zdawczo-odbiorczy sprzętu RTV, mebli i innego wyposażenia wraz z określeniem ewentualnych usterek stwierdzonych w dniu zawarcia umowy. Opis lokalu powinien zawierać także informacje na temat jego stanu technicznego, uwzględniając takie elementy jak np. zabrudzenia ścian, zniszczenia parkietu czy pęknięte kafelki. Zabezpiecza to głównie najemcę przed ewentualnymi sporami dotyczącymi zwrotu lokalu wraz z wyposażeniem w niepogorszonym stanie po zakończeniu umowy.
- Czas trwania umowy. Jeżeli w umowie nie znajdzie się zapis określający w jakim terminie obowiązuje umowa to przyjmuje się, że została ona zawarta na czas nieoznaczony.
- Informacja na temat wysokości czynszu za najem oraz pokrywania kosztów eksploatacji mieszkania. W paragrafie tym powinna zostać określona miesięczna wysokość czynszu płaconego przez najemcę na rzecz wynajmującego oraz termin i sposób płatności. Dodatkowo, w tym miejscu umowy powinny zostać sprecyzowane warunki dotyczące pokrywania opłat eksploatacyjnych za zużycie energii elektrycznej, wody czy gazu. Zwykle przyjmuje się, że opłat dokonuje najemca, na podstawie rachunków.
- Warunki wypowiedzenia umowy. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę w ściśle określonych przypadkach, do których zwykle zalicza się użytkowanie lokalu przez najemcę niezgodnie z przeznaczeniem, podnajmowanie lokalu bez zgody wynajmującego, dopuszczanie się zaniedbań i zniszczeń w mieszkaniu, uporczywe zakłócanie porządku publicznego lub zaleganie przez kilka miesięcy z uiszczaniem czynszu i innych opłat. Wypowiedzenie umowy najmu powinno mieć formę pisemną i wskazywać przyczynę.
- Inne postanowienia. Niewymienionymi wcześniej postanowieniami, które można zawrzeć w umowie najmu lokalu są na przykład warunki wpłaty kaucji i jej zwrotu, określenie warunków dokonywania przez najemcę zmian i przeróbek budowlanych w lokalu, sprecyzowanie która ze stron pokrywa koszta związane z naprawami wynikającymi ze zwykłego użytkowania.
Wzór umowy do pobrania
Umowa najmu a Urząd Skarbowy
Trzeba pamiętać, że wynajmujący jest zobowiązany zgłosić umowę najmu do właściwego terytorialnie Urzędu Skarbowego i odprowadzić z tego tytułu podatek. Można wybrać formę opodatkowania tj. rozliczać się ryczałtem od przychodu lub podatkiem dochodowym na zasadach ogólnych.
