Sprzedaż nieruchomości to najbardziej wzniosła czynność związana z prawem własności. Jednak właściciele niejednokrotnie ograniczeni są prawem pierwokupu, które polega na przyznaniu przywileju konkretnej osobie fizycznej lub prawnej do zakupu nieruchomości w pierwszej kolejności. Sprawdź, na czym polega prawo pierwokupu i komu może przysługiwać.
Regulacje prawne dotyczące prawa pierwokupu nieruchomości są bardzo zawiłe i rozbudowane. Są zawarte nie tylko w formie podstawowej w kodeksie cywilnym lecz w zależności od tego jakiej nieruchomości dotyczą, regulacje można znaleźć również w innych aktach prawnych o randze ustawy. Ponadto co do pierwokupu strony mogą umówić się na podstawie zawartej umowy. Dla przykładu odrębne przepisy dotyczą nieruchomości rolnych, inne nieruchomości nabytych od skarbu państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Jednak prawo pierwokupu nie dotyczy wyłącznie organów państwowych. Z powodzeniem z prawa pierwokupu mogą korzystać również osoby fizyczne lub prawne.
Prawo pierwokupu nieruchomości – definicja ogólna
Prawo pierwokupu to zastrzeżenie ustawowe lub umowne dla konkretnej strony pierwszeństwa nabycia prawa własności do nieruchomości, gdy druga strona chcę ją sprzedać osobie trzeciej. W takim przypadku istnieje ograniczenie prawa do swobodnego rozporządzania nieruchomością, która może być sprzedana komuś innemu wyłącznie wtedy, gdy osoba uprawniona nie skorzysta z przysługującego jej prawa. Wówczas do zawarcia umowy z inną osobą dochodzi pod warunkiem nieskorzystania ze swojego prawa strony uprzywilejowanej. Wobec tego w sytuacji sprzedaży nieruchomości z prawem pierwokupu mamy dwa możliwe scenariusze przeniesienia własności:
- Sprzedaż stronie uprawnionej do prawa pierwokupu;
- Sprzedaż innej stronie bez prawa pierwokupu.
Komu przysługuje prawo pierwokupu?
Beneficjentami ustawowymi prawa pierwokupu są:
- KOWR;
- Jednostki samorządu terytorialnego;
- Dzierżawcy nieruchomości rolnych;
- Skarb Państwa;
- współwłaściciele nieruchomości;
- inne osoby fizyczne i osoby prawne, których uprawnienie wynika z umowy między stronami.
#1 Sprzedaż z prawem pierwokupu nieruchomości – strona uprawniona do pierwokupu
Jeśli osoba, której przysługuje prawo pierwokupu zdecyduje się na skorzystanie z niego, wówczas po otrzymaniu informacji lub wypisu umowy zawartej z osobą trzecią powinna złożyć oświadczenie o wykonaniu tego prawa. Oświadczenie to musi mieć formę aktu notarialnego, gdyż każda czynność związana z nieruchomością powinna być zawarta przed notariuszem. Oświadczenie woli strony ma charakter rozporządzający i nie ma potrzeby aby doszło do zawarcia dodatkowej umowy przenoszącej własność. Tym dokumentem uprawniony zobowiązuje się do skorzystania ze swojego prawa na warunkach wynikających z umowy zawartej z osobą trzecią.
#2 Sprzedaż z prawem pierwokupu nieruchomości – strona nieuprawniona do pierwokupu
Jeśli natomiast zobowiązany chce dokonać sprzedaży osobie trzeciej, wówczas może taką umowę zawrzeć przed notariuszem. Jednak będzie to bardziej skomplikowane niż w przypadku zwykłych umów sprzedaży nieobjętych prawem pierwokupu. Strony mogą zawrzeć umowę pod warunkiem zawieszającym, w której strona sprzedająca zobowiąże się do przeniesienia prawa własności na osobę trzecią pod warunkiem, że uprawniony do prawa pierwokupu nie wykona go. Po zawarciu takiej umowy sprzedający musi niezwłocznie poinformować osobę uprawnioną o treści zawartej umowy. Czasem zdarza się, że zobowiązanie do poinformowania strony uprawnionej spoczywa na barkach notariusza. Wtedy do zawiadomienia dochodzi drogą listowną, poprzez przesłanie do odpowiedniego podmiotu wypisu aktu notarialnego.
Termin na wykonanie prawa pierwokupu nieruchomości przez osobę uprawnioną wynosi jeden miesiąc. Termin ten jest zawity i nie podlega przywróceniu. Choć istnieją przypadki, w których termin może zostać zawieszony. Jednak w praktyce dotyczy to sytuacji, w której konieczne jest na przykład uzyskanie zgody sądu rodzinnego na wykonanie prawa przez przedstawicieli małoletniego dziecka.
Jeśli zobowiązany lub notariusz nie powiadomi uprawnionego o zawarciu umowy, wskaże nieprawdziwą treść umowy lub zupełnie pominie informacje o prawie pierwokupu przed notariuszem lub osobą trzecią, wówczas osoba, której przysługuje prawo pierwokupu może dochodzić odszkodowania od zbywcy. Mimo to umowa sprzedaży pozostaje w mocy, chyba, że prawo pierwokupu przysługiwało z mocy ustawy Skarbowi Państwa, jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi lub dzierżawcy, wówczas czynność dokonana przed notariuszem jest bezwzględnie nieważna.
Prawo pierwokupu – KOWR
Jednym z przykładów ustawowego prawa pierwokupu jest prawo do nabycia nieruchomości rolnej wynikające z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Jeśli rolnik zdecyduje się na sprzedaż swojej nieruchomości, wówczas pierwszeństwo zakupu przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Oznacza to, że KOWR może wejść w miejsce nabywcy na warunkach określonych przez strony umowy i za zapłatę ceny danej nieruchomości rolnej.
Jeśli jednak cena nie wynika z treści czynności prawnej, KOWR ma prawo do dokonania wyceny wartości nieruchomości w taki sposób, w jaki jest to określone w przepisach o gospodarce nieruchomościami. W praktyce podstawą wyceny jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Co więcej, jeśli cenę ustalono w umowie, a KOWR uzna, że cena sprzedaży rażąco odbiega od wartości rynkowej nieruchomości, ma uprawnienie do wystąpienia do sądu w terminie 14 dni o ustalenie ceny nieruchomości. Termin na skorzystanie z prawa pierwokupu jak w przypadku każdej innej strony uprawnionej wynosi jeden miesiąc od momentu otrzymania informacji o warunkowej umowie sprzedaży lub zawiadomieniu przez sprzedającego.
Na szczęście są wyjątki od prawa pierwokupu przysługującego KOWR, a są nimi:
- Status nabywcy – rolnik indywidualny, osoba bliska zbywcy, jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa lub członek spółdzielni produkcji rolnej;
- Nabycie za zgodą dyrektora generalnego KOWR;
- Sprzedaż między osobami prawnymi na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego.
Prawo pierwokupu – Gmina
Innym przykładem na ustawowe umocowanie prawa pierwokupu jest uprzywilejowanie Gminy w przypadku sprzedaży:
- niezabudowanej nieruchomości nabytej przez sprzedawcę od Skarbu Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego;
- nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne;
- nieruchomości będącej zabytkiem lub prawa użytkowania takiej nieruchomości;
- prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej niezależnie od formy nabycia przez zbywcę.
Jest to katalog ujęty w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wykonawcą tegoż uprawnienia jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta. A sposób jego wykonania jest tożsamy do wcześniej prezentowanych, z tą różnicą, że w przypadku prawa pierwokupu gminy to wyłącznie notariusz zobowiązany jest do zawiadomienia stosownego reprezentanta gminy, a prawo pierwokupu wykonane jest po cenie ustalonej między stronami sprzedaży.
Umowne prawo pierwokupu nieruchomości
Oprócz przytoczonych wyżej uprawnień wynikających z ustawy, nic nie stoi na przeszkodzie aby prawo pierwokupu zostało ujęte wolą stron podczas czynności prawnej, takiej jak umowa. Co ważne z perspektywy klauzul umownych, prawo pierwokupu jest niezbywalne, niepodzielne a także dziedziczne, więc mogą je wykonać również następcy prawni. Aby móc z niego skorzystać muszą ziścić się tożsame warunki jak w przypadku ustawowego prawa pierwokupu. Jednak w przypadku umownego prawa pierwokupu istotnym może okazać się ujawnienie go w księdze wieczystej.
Choć nie istnieje ustawowy obowiązek ujawnienia informacji o przysługującym uprawnieniu w księdze wieczystej, warto go dokonać. W takiej sytuacji prawo pierwokupu staje się skuteczne wobec osób trzecich. Stosowny wpis widnieje w dziale III księgi, aby go dokonać należy złożyć wniosek wraz z oświadczeniem uprawnionego do prawa pierwokupu do właściwego miejscowo Sądu Rejonowego dla miejsca położenia nieruchomości. Opłata za wpis do księgi wynosi 150 zł.
Wyłączenie prawa pierwokupu
Na koniec warto wskazać, że istnieje możliwość przeniesienia prawa własności nieruchomości obciążonej prawem pierwokupu. Pominięcie osoby uprawnionej występuje w momencie, gdy nieruchomość została przekazana w formie darowizny lub innej czynności niebędącej umową sprzedaży.
bibliografia:
- Gonet Wojciech „Prawo pierwokupu nieruchomości”;
- Kwik Marek „Problematyka umownego prawa pierwokupu” w „Roczniki administracji i prawa”;
- Gudowski Jacek „Kodeks cywilny. Orzecznictwo. Piśmiennictwo” TOM III
- Kodeks Cywilny;
- Ustawa o gospodarce nieruchomościami;
- Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego;
