Z możliwości najmu okazjonalnego korzysta coraz więcej osób, co wskazuje na to, że taka forma najmu znajduje coraz więcej chętnych. Po początkowej nieufności, że tego rodzaju opcja umowy między stronami zabezpiecza tylko jedną stronę również poszukujący mieszkań na wynajem chętnie korzystają z takiej formy zawierania umowy najmu. Asumptem do legislacji prawa lokatorskiego w zakresie praw właścicieli mieszkań stały się liczne sytuacje, w których lokatorzy zajmowali lokale bez ponoszenia opłat lub dewastując je, a egzekucja środków finansowych lub prośby o opuszczenie okazywały się nieskuteczne. Właściciele przestawali więc de facto mieć prawo do dysponowania swoimi nieruchomościami.
Czym jest najem okazjonalny?
Umowa najmu okazjonalnego to forma specjalnej umowy dotyczącej wynajmu lokalu mieszkalnego, która zawierana jest na określony czas, nie dłuższy niż 10 lat ( z możliwością jej przedłużenia zgodnie z zapisami w umowie).
Właściciel lokalu musi być osobą fizyczną (lokal nie może być własnością spółki) i nie może prowadzić żadnej działalności w obrocie nieruchomościami.
Szczególne zapisy dotyczące najmu okazjonalnego
Wszystkie kwestie prawne zostały zapisane w Ustawie o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz i zmianie niektórych innych ustaw z dnia 17 grudnia 2009 roku. Rozdział 2a wymienionej ustawy zawiera wszystkie regulacje, dotyczące najmu okazjonalnego.
Zgodnie z ustawą, umowa najmu okazjonalnego:
- powinna być obligatoryjnie zawarta w akcie notarialnym,
- musi być podpisana przez obie strony (lub przez ich pełnomocników),
- zawiera dokładne dane najemcy i najmującego,
- zawiera wysokość opłat, które ponosi wynajmujący, terminy płatności, okres obowiązywania umowy,
- zawiera wysokość kaucji zabezpieczającej oraz zasady jej zwrotu.
Do umowy najmu okazjonalnego muszą być dołączone dokumenty, które zostały uznane za najbardziej istotne z punktu widzenia zarówno właścicieli, jak też wynajmujących, a które stanowią w istocie o wzajemnej ochronie praw:
1. Oświadczenie najemcy, że w czasie określonym w umowie opuści lokal w terminie wskazanym w akcie notarialnym przez właściciela,
2. Oświadczenie najemcy, że w przypadku konieczności opuszczenia lokalu, ma inny lokal, z którego będzie mógł skorzystać oraz wskazanie tego lokalu
3. Oświadczenie właściciela wskazanego lokalu, że wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy.
4. Dowód właściciela lokalu na posiadanie tytułu prawnego do lokalu.
Najmujący ma obowiązek zgłoszenia najmu do Urzędu Skarbowego. Dopiero wówczas umowa nabiera mocy prawnej.
Ochrona praw właścicieli
Powyższe punkty (1, 2 i 3) stanowią w istocie ochronę praw właścicieli, którzy często borykali się z nieuczciwymi lokatorami, którzy nie płacili czynszu oraz dopuszczali się innych wykroczeń. Prawo lokatorskie chroni bowiem lokatorów, a ich eksmisja musi się odbywać zgodnie z nakazem sądowym. Właściciel lokalu jest zobowiązany ponadto do zapewnienia innego lokalu (zastępczego) lokatorom. Procedura otrzymania nakazu eksmisji jest skomplikowana i długa, w praktyce właściciele nie mieli możliwości dysponowania swoją własną nieruchomością nawet kilka lat.
W sytuacji podpisania umowy najmu okazjonalnego właściciel ma pewność, że lokator opuści nieruchomość, ponadto nie jest zobowiązany do wyszukiwania mu innego lokalu.
Ochrona praw lokatorów
Zapisy notarialne najmu okazjonalnego chronią również lokatorów. W umowie muszą być zawarte zapisy, które określają zasady wypowiedzenia najmu, między innymi:
1. Określony czas, w którym lokator powinien opuścić lokal (okres wypowiedzenia)
2. Opłaty, które ponosi lokator dotyczą tylko czynszu oraz opłat za media (wodą, prąd, gaz, ogrzewanie, jeżeli nie są wliczone w czynsz)
3. Ewentualne podwyższenie czynszu jest możliwe tylko na warunkach określonych w umowie.
4. Zasady, na których właściciel może wypowiedzieć najem
Powyższe punkty chronią najemcę przed nieuczciwymi właścicielami lokali (nagłe podwyżki czynszu, wyłączanie prądu i ogrzewania, kilkudniowe terminy na opuszczenie lokalu itp). W przypadku najmu okazjonalnego najemca jest chroniony przed nagłą eksmisją, jeżeli spełnia wszystkie wymagania zapisane w umowie notarialnej: płaci regularnie za czynsz oraz ponosi pozostałe opłaty, sąsiedzi nie wnoszą skarg na zachowanie, lokal jest zadbany.
Umowa najmu okazjonalnego na ogół zawiera również zapisy dotyczące napraw sprzętu i mebli, jeżeli doszło do ich zużycia eksploatacyjnego i drobnych remontów. Ten rodzaj umowy niweluje więc prawdopodobieństwo powstawania konfliktów między najemcą a najmującym.
Poczucie bezpieczeństwa obu stron najmu
Akceptacja podpisania umowy notarialnej najmu okazjonalnego daje obu stronom poczucie bezpieczeństwa. Zarówno najmujący, jak też najemca mają pewność, ze przy spełnieniu warunków, zapisanych w umowie, nie czekają ich żadne przykre niespodzianki. Wymagalność dokumentu, potwierdzającego prawo do lokalu daje lokatorowi gwarancję, że nie pojawi się inny właściciel (co skutecznie ograniczy tzw. podnajem), ewentualne podwyżki będą określone odrębną umową i uzasadnione.
Opracowane na podstawie:
https://rynekmieszkaniowy.pl/ustawa-o-ochronie-praw-lokatorow-omowienie/
https://www.lexlege.pl/ustawa-o-ochronie-praw-lokatorow-mieszkaniowym-zasobie-gminy-i-o-zmianie-kodeksu-cywilnego/
https://www.morizon.pl/blog/najem-okazjonalny-poradnik/
