Prawo spółdzielcze często wspomina o pojęciu ekspektatywy. Jednak nie zawsze do końca mamy świadomość, co dokładnie oznacza to słowo, które jest zapożyczeniem z łaciny. Najczęściej jest to określenie towarzyszące prawu odrębnej własności lokalu. Co powinniśmy wiedzieć o ekspektatywie? Jakie są jej cechy?.
Czym jest ekspektatywa?
Samo słowo ekspektatywa, pochodzi od łacińskiego słowa „expectatio”. W wolnym tłumaczeniu oznacza to : stan przejściowy, oczekiwanie. Stanowi to podstawę do zrozumienia czym tak naprawdę jest ekspektatywa. Najprościej rzecz ujmując, jest to stan w którym oczekujemy na nadanie pełnego prawa np. pełnego prawa własności. Ekspektatywa często rozumiana jest jako roszczenie, o ustanowienie odrębnej własności. Powstaje ona z chwilą podpisania umowy, w momencie rozpoczęcia np. budowy lokalu, aż do uzyskania wpisu w Księdze Wieczystej. Reguluje to ustawa z 15 grudnia 2000 roku, o spółdzielniach mieszkaniowych. W jej myśl ekspektatywa własności wygląda następująco:
” 1. Z chwilą zawarcia umowy, o której mowa w art.18 umowa o budynku lokali ust.1, powstaje ekspektatywa własności. Ekspektatywa własności jest zbywalna wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji.
2. Nabycie ekspektatywy własności obejmuje również wniesiony wkład budowlany albo jego część.
3. Umowa zbycia ekspektatywy własności powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.”
Wynika z niej jasno, że ekspektatywa pojawia się podczas oczekiwania podmiotu, na pełne prawo do lokalu. Należy w tym miejscu jednak podkreślić, że aby mogła zaistnieć wspomniana sytuacja, podmiot najpierw musi zostać członkiem spółdzielni. Dodatkowo reguluje tu artykuł 18 Prawa Spółdzielczego, w dokładnym brzmieniu możemy przeczytać go na stronie lexlege.pl. W skrócie mówi on, że ekspektatywa zawiera też pewne zobowiązania członka spółdzielni, do tego by pokrywał niektóre koszty inwestycyjne.
Czym cechuje się ekspektatywa?
Jak już wspomnieliśmy, jest to oczekiwanie na przyznanie pełnej własności prawnej lokalu. Co oznacza to w praktyce?. Otóż ekspektatywa może być zarówno nabywana jak i zbywana, a także dziedziczna. Możemy więc przyznać ją komuś w drodze darowizny. Jedyne o czym musimy pamiętać, to odpowiedni akt notarialny. Kolejną cechą ekspektatywy jest to, że podlega ona egzekucji. Co za tym idzie, może stać się przedmiotem licytacji komorniczej. Co jeszcze cechuje ekspektatywę?. To, że jest ona roszczeniem do prawa własności, ale sama w sobie nim nie jest, dlatego podlega ona innym przepisom podatkowym.
Kupno ekspektatywy
Tak, ekspektatywę można zakupić, nie będzie różnić się to od zwykłego zakupu nieruchomości. Pamiętajmy jednak, że nabywamy tylko i wyłącznie roszczenie, a nie pełne prawo do własności. By stać się pełnoprawnym posiadaczem takowego roszczenia, najpierw musimy stać się członkami spółdzielni i jest to warunek konieczny. Uściślijmy to, nie będąc członkiem spółdzielni oczywiście możemy zakupić ekspektatywę, a także ją zbyć, jednak wówczas roszczenie nie będzie miało mocy prawnej. Kolejną ważną kwestią jest to, że sam zakup ekspektatywy nie zalicza się na poczet wydatków mieszkaniowych.
Sprzedaż ekspektatywy
Najważniejszą informacją, o której należy pamiętać jest fakt, że ekspektatywa jest całkowicie zbywalna, więc spokojnie możemy ją odsprzedać. Jedynym warunkiem jest zachowanie odpowiedniej formy aktu notarialnego. Pamiętajmy też, że sprzedana zostanie nie tylko ekspektatywa, ale także wkład budowlany i inne wydatki poniesione na poczet budowy lokalu. Sprzedaż ta wygląda podobnie jak sprzedaż nieruchomości. Do wyboru mamy transakcję gotówkową jak również zwykły kredyt hipoteczny. Weźmy pod uwagę, że w tym wypadku banki, będą podchodzić niezwykle rygorystycznie do weryfikacji wniosku kredytowego. Musimy pamiętać też, o sytuacji w której bank na pewno odmówi nam prawa do kredytu. Nastąpi to wówczas, gdy chodzi o ekspektatywę własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, w momencie kiedy nie jest uregulowana własność gruntu pod budynkiem. Dlaczego?. Ponieważ nie istnieje wtedy możliwość utworzenia wpisu w Księdze Wieczystej.
